Dưới đây là những điểm pháp lý cần lưu ý từ quan điểm của một chuyên gia bất động sản chuyên về lĩnh vực phòng trọ, giúp bảo vệ quyền lợi của bên cho thuê trong hợp đồng.
Trách nhiệm pháp lý đối với tài sản thuê khi xảy ra sự cố
Theo quy định tại Điều 477 Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS), bên cho thuê có nghĩa vụ đảm bảo tài sản cho thuê duy trì tình trạng như đã thỏa thuận, đồng thời sửa chữa những hư hỏng lớn, trừ trường hợp nhỏ mà bên thuê có trách nhiệm tự sửa chữa. Bên thuê cũng phải bảo quản tài sản và sử dụng đúng mục đích như đã cam kết, theo Điều 479 và 480 BLDS.
Có hai trường hợp chính để xác định trách nhiệm khi tài sản bị hư hỏng:
- Do lỗi của bên thuê: Nếu tài sản thuê bị hư hỏng do lỗi từ bên thuê hoặc bên thuê lại, theo quy định tại Điều 479 BLDS, bên thuê sẽ phải chịu trách nhiệm bồi thường. Trong trường hợp bên thuê sử dụng không đúng mục đích, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.
- Không do lỗi của bên thuê: Nếu tài sản bị hư hỏng do nguyên nhân ngoài tầm kiểm soát của bên thuê, bên thuê có quyền yêu cầu bên cho thuê sửa chữa, giảm giá thuê hoặc đổi tài sản. Trường hợp bên cho thuê không thực hiện các nghĩa vụ này, bên thuê có thể tự sửa chữa và yêu cầu hoàn trả chi phí theo Điều 477 BLDS.
Những điều cần lưu ý khi soạn thảo hợp đồng thuê nhà
Khi xảy ra sự cố, các điều khoản hợp đồng là cơ sở pháp lý quan trọng bảo vệ quyền lợi cho bên cho thuê. Do đó, việc soạn thảo hợp đồng cần đặc biệt chú ý các yếu tố sau:
1. Quy định về việc cải tạo nhà
Theo Khoản 1 Điều 131 Luật Nhà ở, chỉ có chủ sở hữu mới có quyền cải tạo nhà ở. Nếu người thuê muốn chuyển đổi nhà thành chung cư mini, điều này cần có sự đồng ý bằng văn bản của chủ nhà. Các điều kiện cải tạo cũng phải tuân thủ quy định về đầu tư, xây dựng và phòng cháy chữa cháy theo Nghị định 95/2024/NĐ-CP. Hợp đồng cần quy định rõ trách nhiệm tuân thủ các quy định này nhằm tránh các tranh chấp phát sinh sau này.
2. Quy định về bàn giao và trách nhiệm với tài sản thuê
Việc bàn giao nhà cần được ghi rõ trong hợp đồng, bao gồm thời gian, giá thuê và tình trạng tài sản. Đặc biệt, nếu bên thuê dự định cải tạo nhà thành chung cư mini và cho thuê lại, bên cho thuê cần nêu rõ trong hợp đồng rằng bên thuê phải chịu trách nhiệm đối với hư hỏng do người thuê lại gây ra. Điều này nhằm đảm bảo bên cho thuê không phải gánh chịu các tổn thất phát sinh từ hoạt động kinh doanh của bên thuê.
Ngoài ra, bên thuê cần đảm bảo thực hiện các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy và có giấy phép liên quan từ cơ quan có thẩm quyền. Hợp đồng cần quy định rõ trách nhiệm này nhằm bảo vệ quyền lợi của bên cho thuê trong trường hợp có sự cố.
3. Quy định về chấm dứt hợp đồng thuê nhà
Theo Điều 171 Luật Nhà ở, hợp đồng thuê nhà có thể chấm dứt khi tài sản bị hư hỏng nghiêm trọng hoặc thuộc diện thu hồi đất, giải tỏa nhà. Bên cho thuê phải thông báo trước ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng, trừ trường hợp bất khả kháng. Hợp đồng cũng nên quy định rõ các tình huống cho phép bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng, như bên thuê không trả tiền đúng hạn hoặc sử dụng nhà không đúng mục đích.
4. Quy định về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng
Theo Điều 172 Luật Nhà ở, bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên thuê vi phạm nghĩa vụ, như không trả tiền thuê nhà trong 3 tháng liên tục, tự ý cải tạo nhà hoặc cho thuê lại mà không có sự đồng ý của bên cho thuê. Trong khi đó, bên thuê cũng có quyền chấm dứt hợp đồng nếu bên cho thuê không thực hiện nghĩa vụ sửa chữa khi nhà bị hư hỏng hoặc tăng giá thuê bất hợp lý.
Việc đơn phương chấm dứt hợp đồng cần được thông báo bằng văn bản trước ít nhất 30 ngày. Nếu có thiệt hại phát sinh, bên vi phạm phải bồi thường theo quy định pháp luật.
Việc soạn thảo hợp đồng thuê nhà đối với chung cư mini cần được thực hiện cẩn trọng và chi tiết để đảm bảo quyền lợi của cả hai bên. Bên cho thuê cần đặc biệt chú ý đến các quy định về cải tạo, bàn giao và phòng cháy chữa cháy, đồng thời có các điều khoản rõ ràng về trách nhiệm của bên thuê trong trường hợp xảy ra sự cố. Điều này không chỉ giúp tránh rủi ro pháp lý mà còn đảm bảo an toàn cho người thuê và tài sản của mình.
